Alquilar un apartamento

La mayoría de los recién llegados a Brooklyn alquila. Alquilar aquí es un proceso rápido, con mucha documentación y regulado por una combinación de normas municipales y estatales que cambian con bastante frecuencia. Este capítulo explica cómo funciona el proceso, quién paga cada cargo, cómo comprobar si un apartamento es de alquiler estabilizado (rent stabilized) y adónde acudir si algo sale mal. Es información general, no asesoramiento legal.

• 11 de junio de 2025Fecha en que entró en vigor la FARE Act de NYC, que limita las comisiones de corredor que los agentes de los propietarios cobran a los inquilinos
• $20Límite estatal para los cargos de solicitud y de verificación de antecedentes
• 1 mesLímite estatal para los depósitos de seguridad (incluido el pago por adelantado)
• 14 díasPlazo del propietario para devolver el depósito o enviar una lista detallada de deducciones tras la mudanza de salida
• 0%Aumento de la RGB para contratos de 1 y 2 años de alquiler estabilizado que comienzan del 1 de oct. de 2026 al 30 de sept. de 2027

Las cifras están vigentes a octubre de 2026 en las páginas oficiales citadas; las normas y los importes pueden cambiar, así que confírmelos en las páginas oficiales antes de firmar nada.^5,13,14,15

Cómo funciona la búsqueda de apartamento

La mayoría de los alquileres de Brooklyn se anuncia en línea por propietarios, empresas administradoras o agentes inmobiliarios. Usted se pone en contacto con el agente del anuncio, reserva una visita (a menudo presencial, a veces por videollamada en directo) y luego presenta su solicitud. En un mercado ajustado, los buenos apartamentos pueden desaparecer en pocos días, por lo que muchas personas llevan sus documentos a la visita. El orden habitual es: visitar, presentar la solicitud con los documentos y un pequeño cargo de solicitud, esperar la aprobación, pagar un depósito y el primer mes de alquiler, y después firmar el contrato y recoger las llaves.¹⁶

Los apartamentos pueden ser de alquiler estabilizado (regulado), de mercado libre sin regulación o formar parte de una lotería de vivienda asequible. El alquiler de un apartamento en cooperativa (co-op) o en condominio (condo) está sujeto, además de al propietario, al proceso de aprobación propio del edificio. Pregunte siempre qué tipo de apartamento y de edificio está viendo, porque afecta a sus derechos.

La FARE Act y las comisiones de corredor

La Fairness in Apartment Rental Expenses (FARE) Act, Local Law 119 de 2024, entró en vigor el 11 de junio de 2025. Conforme a ella, un agente del propietario, incluido un agente del anuncio que publicita con permiso del propietario, no puede cobrar al inquilino una comisión de corredor. Si el agente lo hace, el responsable es el propietario. Además, los propietarios no pueden exigirle que use un agente determinado. Si decide contratar a su propio corredor para que busque por usted, sigue pudiendo pagar la comisión de ese corredor.⁵

Los cargos permitidos deben mostrarse claramente en todo anuncio o listado y, antes de firmar un contrato, se le debe entregar una declaración escrita y detallada de todos los cargos, que usted firma. El propietario o el agente debe conservar la copia firmada durante tres años y entregarle una copia. El Department of Consumer and Worker Protection de la ciudad hace cumplir la norma, y usted puede presentar una queja mediante su formulario en línea, con mensajes de texto, capturas de pantalla y recibos como pruebas. La página describe sanciones civiles y posibles reembolsos; los importes exactos figuran en las normas de la ciudad.⁵

Cargos y límites de depósito según la ley de Nueva York

Ingresos, garantes y alternativas

Nueva York no tiene una única prueba legal de ingresos para los inquilinos; cada propietario fija sus propios criterios. En la práctica habitual, los propietarios y agentes suelen pedir unos ingresos anuales de entre 40 y 45 veces el alquiler mensual, y pueden solicitar una verificación de crédito y de empleo. Estos múltiplos son prácticas señaladas por fuentes del sector, no normas legales, así que pida a cada propietario sus criterios por escrito.¹⁷

Si no cumple el criterio, por ejemplo por ser un recién llegado sin historial crediticio local, un estudiante o una persona que cambia de empleo, dispone de varias opciones de uso habitual: un garante personal (una persona, a menudo un familiar, que acepta responsabilizarse del alquiler y que normalmente debe cumplir un requisito de ingresos más alto); un garante comercial o un producto de seguro que cobra una tarifa; un cofirmante o compañero de piso que califique por sí mismo; o prueba de ahorros sustanciales. Algunas empresas exigen grandes activos en efectivo, por ejemplo al menos 50 veces el alquiler mensual para ciertos solicitantes sin empleo. Como los depósitos están limitados a un mes, no debería exigirse pagar muchos meses por adelantado.^17,6

Si una parte de su alquiler se paga mediante un programa gubernamental, como un voucher de Section 8, CityFHEPS u otra ayuda, la ley de la ciudad de Nueva York prohíbe a los propietarios y corredores tratar esos ingresos como menos válidos, anunciar «no vouchers» e imponer requisitos de ingresos adicionales o un garante a los titulares de vouchers. Puede comunicarse con la Commission on Human Rights al 212-416-0197 si cree que le rechazaron por ese motivo.^18,19

Lista de documentos

Los requisitos varían según el propietario, pero estos son los documentos que se piden con más frecuencia. Tenerlos listos en formato digital agiliza la solicitud. Envíelos solo a propietarios o agentes que haya verificado, y nunca antes de haber visto el apartamento (véase el recuadro sobre estafas más abajo).¹⁶

• Identificación con fotografía emitida por el gobierno (pasaporte o licencia de conducir)
• Formulario de solicitud completado y firmado
• Carta de empleo que indique el puesto, el salario y la fecha de inicio, o una carta de oferta si aún no ha empezado
• Talones de pago recientes (por lo común los dos últimos)
• Declaraciones de impuestos recientes u otra prueba de ingresos si trabaja por cuenta propia (p. ej., extractos bancarios, contratos, una carta de un contador)
• Extractos bancarios recientes
• Carta de referencia o datos de contacto de un propietario anterior, si lo tiene
• Documentos del garante, si usa uno
• Prueba de otros ingresos o ayudas, como una carta de voucher o la concesión de una beca, si corresponde
• Medio de pago para el cargo de solicitud (máximo $20) y, una vez aprobado, para el depósito y el primer mes de alquiler

Conceptos básicos de la estabilización de alquileres y cómo comprobar un edificio

La estabilización de alquileres (rent stabilization) limita cuánto puede subir el alquiler el propietario y da a los inquilinos el derecho a renovar su contrato. En la 2023 Housing and Vacancy Survey había unas 996,600 unidades de alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York, alrededor de 41 por ciento de todas las unidades de alquiler. Se encuentran con más frecuencia en edificios de seis o más apartamentos construidos antes de 1974, aunque también están cubiertos algunos edificios más nuevos con beneficios fiscales. Los aumentos anuales los fija la Rent Guidelines Board. La junta votó el 25 de junio de 2026 los aumentos para los contratos que comienzan entre el 1 de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027, y la página de estabilización de alquileres de la ciudad indica un aumento de 0 por ciento tanto para los contratos de uno como de dos años en ese período (a octubre de 2026).^1,14,15

No siempre es evidente si un apartamento es estabilizado, y puede que el contrato no lo indique. Entre los indicios están que el contrato lo mencione y que el alquiler no sea una cifra redonda, pero la prueba fiable es el historial de alquiler que conserva New York State Homes and Community Renewal (HCR). Solo puede solicitarlo un inquilino actual o el propietario, y es gratuito.^14,20

1. Revise el contrato y el anuncio por si mencionan la estabilización de alquileres.
2. Una vez que tenga un apartamento, solicite el historial de alquiler a HCR en línea (elija «Apartment rent history»), por correo electrónico a rentinfo@nyshcr.org con la dirección completa y el número de apartamento, por teléfono al 833-499-0343 o en persona en una oficina de alquileres de DHCR de su distrito, que atiende a los visitantes con cita previa.
3. Si la unidad nunca fue estabilizada, HCR no tiene registro y no se envía nada por correo. Si lo es, el historial se envía por correo únicamente a usted.
4. Compare el alquiler legal que figura en el historial con lo que se le cobra y consulte a HCR sobre cualquier cobro excesivo.

Los edificios de mercado libre no quedan desprotegidos. Desde el 20 de abril de 2024, la ley Good Cause Eviction (desalojo por causa justificada) cubre muchos apartamentos no regulados de la ciudad de Nueva York. Limita los desalojos y los aumentos de alquiler irrazonables, pero tiene exenciones, entre ellas los propietarios pequeños con 10 unidades o menos, la mayoría de los edificios construidos desde 2009, y los condos y co-ops. Ahora los propietarios deben indicar por escrito si la ley se aplica, y la página de HPD explica cómo se calcula el criterio de aumento del alquiler.²¹

Derechos de los inquilinos y dónde obtener ayuda

Cualquiera que sea el tipo de apartamento que tenga, usted tiene derecho a una vivienda segura y bien mantenida, a protección contra el acoso y a protección contra la discriminación por fuente legal de ingresos, entre otras características protegidas. Un propietario no puede cortar los servicios básicos, cambiar las cerraduras ni retirar sus pertenencias sin una orden judicial. La calefacción es obligatoria del 1 de octubre al 31 de mayo: al menos 68°F de 6 am a 10 pm cuando la temperatura exterior es inferior a 55°F, y al menos 62°F durante la noche. El agua caliente debe estar en todo momento a al menos 120°F.^22,23

Conceptos básicos del contrato

Un contrato de alquiler es un contrato legal, así que léalo completo, incluidos los anexos y las normas de la casa, antes de firmar. Compruebe estos puntos: el alquiler mensual y su fecha de vencimiento; la duración del plazo; la fecha exacta de inicio; qué está incluido (calefacción, agua caliente, electrodomésticos); quién paga qué; las condiciones de renovación y de aviso; la cláusula de recargo por mora (no debe superar el límite estatal); las normas sobre invitados, mascotas y subarriendo; y la declaración escrita de cargos conforme a la FARE Act. Si algo no está claro o contradice lo que le dijeron, pida una corrección por escrito. En los contratos de alquiler estabilizado puede pedir una renovación de uno o dos años.^5,13,14

Si tiene un hijo de 10 años o menos, el propietario de un edificio con tres o más apartamentos debe instalar protecciones de ventana (window guards) aprobadas, y usted puede solicitarlas por escrito. En los edificios antiguos construidos antes de 1960, el propietario envía cada enero un aviso anual sobre pintura con plomo que usted debe devolver, y debe informar por escrito al propietario si vive con usted un niño menor de seis años.²³

Las señales de alerta y las vías de denuncia anteriores siguen la guía de la Federal Trade Commission sobre estafas de alquiler; el mismo consejo se aplica en Brooklyn.²⁶

Lista de verificación del día de la mudanza y de la inspección

La primera hora en el apartamento es el mejor momento para documentar su estado, porque más adelante protege su depósito. HCR señala que los inquilinos pueden pedir una inspección antes de firmar el contrato y antes de mudarse de salida, momento en que el propietario debe proporcionar una lista detallada de reparaciones.⁶

• Lleve una copia del contrato firmado, de la declaración de cargos firmada y de sus recibos de pago
• Confirme el número de llaves y pruebe todas las cerraduras; pregunte por el acceso al intercomunicador, al buzón y a la lavandería
• Fotografíe o grabe en video cada habitación, incluidas paredes, suelos, electrodomésticos, ventanas, baños y cualquier daño existente, con fechas
• Envíe por correo electrónico al propietario o a la administración una lista de los daños existentes en los primeros días y conserve su respuesta
• Pruebe los detectores de humo y de monóxido de carbono, los grifos, el agua caliente, la cocina, los radiadores o la calefacción y las ventanas
• Compruebe si hay señales de plagas, filtraciones y moho, e infórmelas por escrito
• Compruebe que hay protecciones de ventana si vive allí un niño de 10 años o menos
• Lea las normas del edificio sobre basura, reciclaje y ruido y averigüe cómo contactar al superintendente
• Asegúrese de que la electricidad y el gas estén activados a su nombre y contrate internet
• Conserve juntos todos los papeles del contrato y anote en su calendario la fecha de los avisos de renovación