Louer un appartement

La plupart des nouveaux arrivants à Brooklyn sont locataires. Louer ici est rapide, exige beaucoup de documents et relève d'un ensemble de règles municipales et étatiques qui changent assez souvent. Ce chapitre explique le déroulement du processus, qui paie quels frais, comment vérifier si un appartement est à loyer stabilisé (rent stabilized) et où obtenir de l'aide en cas de problème. Il s'agit d'informations générales, pas de conseils juridiques.

• 11 juin 2025Date d'entrée en vigueur du FARE Act de New York, qui limite les honoraires de courtage facturés aux locataires par les agents des propriétaires
• $20Plafond fixé par l'État pour les frais de dossier et de vérification des antécédents
• 1 moisPlafond fixé par l'État pour les dépôts de garantie (avance de loyer comprise)
• 14 joursDélai dont dispose le propriétaire pour restituer le dépôt ou envoyer une liste détaillée des retenues après le départ du locataire
• 0%Hausse décidée par la RGB pour les baux de 1 et 2 ans de logements à loyer stabilisé commençant du 1er oct. 2026 au 30 sept. 2027

Les chiffres sont à jour en octobre 2026 sur les pages officielles citées ; les règles et les montants peuvent changer, confirmez-les donc sur les pages officielles avant de signer quoi que ce soit.^5,13,14,15

Comment fonctionne la recherche d'appartement

La plupart des locations de Brooklyn sont annoncées en ligne par des propriétaires, des sociétés de gestion ou des agents immobiliers. Vous contactez l'agent de l'annonce, réservez une visite (souvent en personne, parfois par visio en direct), puis déposez votre candidature. Sur un marché tendu, les bons appartements peuvent partir en quelques jours : beaucoup de personnes apportent donc leurs documents à la visite. L'ordre habituel est le suivant : visite, candidature avec documents et petits frais de dossier, attente de l'approbation, versement d'un dépôt et du premier mois de loyer, puis signature du bail et remise des clés.¹⁶

Les appartements peuvent être à loyer stabilisé (réglementés), à loyer libre du marché (non réglementés) ou faire partie d'une loterie de logements abordables. La location d'un logement en copropriété (co-op ou condo) est soumise à la procédure d'agrément propre à l'immeuble, en plus de celle du propriétaire. Demandez toujours de quel type d'appartement et d'immeuble il s'agit, car cela a une incidence sur vos droits.

Le FARE Act et les honoraires de courtage

Le Fairness in Apartment Rental Expenses (FARE) Act, Local Law 119 of 2024, est entré en vigueur le 11 juin 2025. En vertu de cette loi, l'agent d'un propriétaire, y compris un agent d'annonce qui fait de la publicité avec l'autorisation du propriétaire, ne peut pas facturer d'honoraires de courtage au locataire. Le propriétaire est responsable si l'agent le fait. Les propriétaires ne peuvent pas non plus vous obliger à passer par un agent particulier. Si vous choisissez d'engager votre propre courtier pour mener la recherche, vous pouvez toujours payer ses honoraires.⁵

Les frais autorisés doivent figurer clairement dans chaque annonce, et avant de signer un bail, vous devez recevoir une communication écrite détaillée de tous les frais, que vous signez. Le propriétaire ou l'agent doit conserver l'exemplaire signé pendant trois ans et vous en remettre une copie. Le Department of Consumer and Worker Protection de la ville fait appliquer la règle, et vous pouvez déposer une plainte via son formulaire en ligne, avec des SMS, des captures d'écran et des reçus comme preuves. La page décrit des sanctions civiles et une possible restitution ; les montants exacts figurent dans les règlements de la ville.⁵

Frais et plafonds de dépôt selon la loi de l'État de New York

Revenus, garants et solutions de remplacement

New York n'a pas de critère de revenu légal unique pour les locataires ; chaque propriétaire fixe ses propres normes. En pratique, les propriétaires et les agents demandent souvent un revenu annuel d'environ 40 à 45 fois le loyer mensuel, et peuvent demander une vérification de crédit et une confirmation d'emploi. Ces multiples sont des pratiques rapportées par des sources du secteur, pas des règles légales : demandez donc à chaque propriétaire ses critères par écrit.¹⁷

Si vous ne remplissez pas le critère, par exemple si vous venez d'arriver et n'avez pas d'historique de crédit local, si vous êtes étudiant ou si vous changez d'emploi, vous disposez de plusieurs options couramment utilisées : un garant personnel (une personne, souvent un proche, qui accepte d'être responsable du loyer et qui doit généralement satisfaire à une exigence de revenu plus élevée) ; un garant commercial ou un produit d'assurance payant ; un cosignataire ou colocataire qui remplit lui-même les conditions ; ou la preuve d'une épargne importante. Certaines sociétés exigent des liquidités élevées, par exemple au moins 50 fois le loyer mensuel pour certains candidats sans emploi. Comme les dépôts sont plafonnés à un mois, il ne devrait pas être exigé de payer plusieurs mois d'avance.^17,6

Si une partie de votre loyer est payée par un programme public tel qu'un voucher Section 8, CityFHEPS ou une autre aide, la loi de la ville de New York interdit aux propriétaires et aux courtiers de considérer ces revenus comme moins valables, de publier des annonces« no vouchers », et d'imposer des exigences de revenu supplémentaires ou un garant aux titulaires de vouchers. Vous pouvez contacter la Commission on Human Rights au 212-416-0197 si vous pensez avoir été refusé pour cette raison.^18,19

Liste des documents

Les exigences varient selon le propriétaire, mais ce sont les documents le plus souvent demandés. Les avoir prêts sous forme numérique accélère une candidature. Ne les envoyez qu'à des propriétaires ou des agents que vous avez vérifiés, et jamais avant d'avoir vu l'appartement (voir l'encadré sur les arnaques ci-dessous).¹⁶

• Pièce d'identité officielle avec photo (passeport ou permis de conduire)
• Formulaire de candidature rempli et signé
• Attestation d'employeur indiquant le poste, le salaire et la date de début, ou lettre d'offre si vous n'avez pas encore commencé
• Fiches de paie récentes (généralement les deux dernières)
• Déclarations de revenus récentes, ou autre preuve de revenu si vous êtes indépendant (par exemple relevés bancaires, contrats, lettre d'un comptable)
• Relevés bancaires récents
• Lettre de recommandation ou coordonnées d'un ancien propriétaire, le cas échéant
• Documents du garant, si vous en avez un
• Justificatifs d'autres revenus ou aides, comme une lettre de voucher ou l'attribution d'une bourse, le cas échéant
• Moyen de paiement pour les frais de dossier (maximum $20) et, une fois la candidature approuvée, pour le dépôt et le premier mois de loyer

Bases de la stabilisation des loyers et comment vérifier un immeuble

La stabilisation des loyers limite l'augmentation que le propriétaire peut appliquer et donne aux locataires le droit de renouveler leur bail. Dans la Housing and Vacancy Survey de 2023, la ville de New York comptait environ 996,600 logements à loyer stabilisé, soit environ 41 pour cent de tous les logements locatifs. Ils se trouvent le plus souvent dans des immeubles de six appartements ou plus construits avant 1974, bien que certains immeubles plus récents bénéficiant d'avantages fiscaux soient aussi concernés. Les hausses annuelles sont fixées par la Rent Guidelines Board. Le conseil a voté le 25 juin 2026 des hausses pour les baux commençant entre le 1er octobre 2026 et le 30 septembre 2027, et la page de la ville sur la stabilisation des loyers indique une hausse de 0 pour cent pour les baux d'un an comme de deux ans sur cette période (en date d'octobre 2026).^1,14,15

Il n'est pas toujours évident de savoir si un appartement est stabilisé, et un bail peut ne pas le préciser. Parmi les indices : une mention dans le bail et un loyer qui n'est pas un chiffre rond, mais le test fiable est l'historique des loyers détenu par New York State Homes and Community Renewal (HCR). Seul un locataire actuel ou le propriétaire peut le demander, et c'est gratuit.^14,20

1. Vérifiez le bail et l'annonce pour toute mention de stabilisation des loyers.
2. Une fois que vous avez un appartement, demandez l'historique des loyers au HCR en ligne (choisissez« Apartment rent history »), par courriel à rentinfo@nyshcr.org en indiquant l'adresse complète et le numéro d'appartement, par téléphone au 833-499-0343, ou en personne dans un DHCR borough rent office, qui reçoit les visiteurs sur rendez-vous.
3. Si le logement n'a jamais été stabilisé, le HCR n'a aucun dossier et rien n'est envoyé par la poste. S'il l'est, l'historique n'est envoyé qu'à vous.
4. Comparez le loyer légal figurant dans l'historique avec ce qu'on vous facture et interrogez le HCR sur tout trop-perçu.

Les immeubles à loyer libre ne sont pas pour autant sans protection. Depuis le 20 avril 2024, la loi Good Cause Eviction couvre de nombreux appartements non réglementés de la ville de New York. Elle limite les expulsions et les hausses de loyer déraisonnables, mais comporte des exemptions, notamment pour les petits propriétaires de 10 logements ou moins, la plupart des immeubles construits depuis 2009, ainsi que les condos et les co-ops. Les propriétaires doivent désormais indiquer par écrit si la loi s'applique, et la page du HPD explique comment le critère de hausse de loyer est calculé.²¹

Droits des locataires et où obtenir de l'aide

Quel que soit le type de votre appartement, vous avez droit à un logement sûr et bien entretenu, à une protection contre le harcèlement et à une protection contre la discrimination fondée sur la source légale de revenu, entre autres caractéristiques protégées. Un propriétaire ne peut pas couper les services, changer les serrures ni enlever vos affaires sans décision de justice. Le chauffage est obligatoire du 1er octobre au 31 mai : au moins 68°F de 6 am à 10 pm lorsqu'il fait moins de 55°F dehors, et au moins 62°F la nuit. L'eau chaude doit être à au moins 120°F en permanence.^22,23

Notions de base sur le bail

Un bail est un contrat juridique : lisez-le donc en entier, annexes et règlement intérieur compris, avant de signer. Vérifiez les points suivants : le loyer mensuel et sa date d'échéance ; la durée du bail ; la date de début exacte ; ce qui est inclus (chauffage, eau chaude, appareils) ; qui paie quoi ; les conditions de renouvellement et de préavis ; la clause de pénalité de retard (elle ne doit pas dépasser la limite de l'État) ; les règles sur les invités, les animaux et la sous-location ; et la communication écrite des frais prévue par le FARE Act. Si quelque chose n'est pas clair ou contredit ce qu'on vous a dit, demandez une correction écrite. Pour les baux à loyer stabilisé, vous pouvez demander un renouvellement d'un ou de deux ans.^5,13,14

Si vous avez un enfant de 10 ans ou moins, le propriétaire d'un immeuble de trois appartements ou plus doit installer des protections de fenêtre (window guards) homologuées, et vous pouvez les demander par écrit. Dans les immeubles plus anciens, construits avant 1960, le propriétaire envoie chaque mois de janvier un avis annuel sur la peinture au plomb que vous devez retourner, et vous devez informer le propriétaire par écrit si un enfant de moins de six ans vit avec vous.²³

Les signes d'alerte et les voies de signalement ci-dessus suivent les conseils de la Federal Trade Commission sur les arnaques à la location ; les mêmes conseils s'appliquent à Brooklyn.²⁶

Jour du déménagement et liste d'inspection

La première heure passée dans l'appartement est le meilleur moment pour documenter son état, car cela protège votre dépôt par la suite. Le HCR rappelle que les locataires peuvent demander une inspection avant de signer un bail et avant leur départ, moment où le propriétaire doit fournir une liste détaillée des réparations.⁶

• Apportez une copie du bail signé, de la communication des frais signée et de vos reçus de paiement
• Vérifiez le nombre de clés et testez chaque serrure ; renseignez-vous sur l'interphone, la boîte aux lettres et l'accès à la laverie
• Photographiez ou filmez chaque pièce, y compris les murs, les sols, les appareils, les fenêtres, les salles de bains et tout dommage existant, avec les dates
• Envoyez par courriel au propriétaire ou à la gestion la liste des dommages existants dans les jours qui suivent, et conservez leur réponse
• Testez les détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone, les robinets, l'eau chaude, la cuisinière, les radiateurs ou le chauffage et les fenêtres
• Cherchez des signes de nuisibles, de fuites et de moisissures, et signalez-les par écrit
• Vérifiez que des protections de fenêtre sont présentes si un enfant de 10 ans ou moins y vit
• Lisez le règlement de l'immeuble sur les ordures, le recyclage et le bruit, et trouvez les coordonnées du superintendent (gardien)
• Assurez-vous que l'électricité et le gaz sont ouverts à votre nom, et installez internet
• Gardez ensemble tous les papiers du bail, et notez dans votre agenda la date des avis de renouvellement du bail